[摘要]外資房地產(chǎn)企業(yè)怎樣處置售后回租業(yè)務(wù)、所謂售后返租，即售后回租，又稱售后包租、售后承租。烏魯木齊代理記賬房地財(cái)產(chǎn)的售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購(gòu)房者的同時(shí)
外資房地產(chǎn)企業(yè)怎樣處置售后回租業(yè)務(wù)、所謂售后返租，即售后回租，又稱售后包租、售后承租。烏魯木齊代理記賬房地財(cái)產(chǎn)的售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購(gòu)房者的同時(shí)，與購(gòu)房者簽署該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商許諾在購(gòu)房若干年后給予購(gòu)房者固定租金，購(gòu)房者所購(gòu)房屋由開發(fā)商在必然期限內(nèi)承租或許代為出租給別的的公司或團(tuán)體用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的一種特別銷售方式。售后回租方式下，在開發(fā)商與購(gòu)房者之間，開發(fā)商（買主）同時(shí)是承租人，購(gòu)房者（賣主）同時(shí)是出租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是出租人，商戶則是承租人。
售后返租的稅務(wù)處置
售后回租業(yè)務(wù)，觸及開發(fā)商、購(gòu)房者和商戶。這個(gè)地方偏重從開發(fā)商的角度，講明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處置。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時(shí)以三種身份（售房人、承租人和出租人）呈現(xiàn)。國(guó)度稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處置成績(jī)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕603號(hào)）規(guī)則，從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其消費(fèi)、開發(fā)的房屋、修建物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)不管采納何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)別離停止稅務(wù)處置。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的本錢、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)作當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)征稅所得額。企業(yè)通過(guò)售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的，不管能否操持該不動(dòng)產(chǎn)的法律權(quán)屬變動(dòng)（如產(chǎn)權(quán)注銷或過(guò)戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或局部不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：獵取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承當(dāng)發(fā)作的各種損害（包羅物理?yè)p害和升值）而構(gòu)成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在當(dāng)前資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。
依照上述規(guī)則，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)別離停止稅務(wù)處置。作為銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表》所列“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，將銷售修建物及其土地附著物時(shí)從購(gòu)置方獲得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、物資或其他經(jīng)濟(jì)利益）作為計(jì)稅根據(jù)，依照5%的稅率計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)代本地政府及有關(guān)部分收取的一些資金或費(fèi)用（如代市政府收取的市政費(fèi)，代郵政部分收取的郵政通信配套費(fèi)等），不管其財(cái)政上如何核算，均該當(dāng)全部作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。別的，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，假如將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；假如將折扣額另開發(fā)票的，不管其財(cái)政上如何處置，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。如此做的目的在于梗塞應(yīng)用價(jià)外收費(fèi)或開具發(fā)票分解計(jì)稅根據(jù)的破綻。作為租賃業(yè)務(wù)，開發(fā)商普通先向經(jīng)商戶收取租金，接著再按合同商定支付給購(gòu)房者租金。對(duì)開發(fā)商收取的租金，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表》所列“辦事業(yè)”稅目，將從承租方所獲得租金的全額收入作為計(jì)稅根據(jù)，依照5%的稅率計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅。需求留意的是，開發(fā)商按合同商定支付給購(gòu)房者的租金不得抵減售房的計(jì)稅收入。
售后回租的特點(diǎn)是啥？
1、在出售回租的買賣進(jìn)程中，出售/承租人能夠毫不連續(xù)地使用資產(chǎn);
2、資產(chǎn)的售價(jià)與租金是彼此聯(lián)絡(luò)的，且資產(chǎn)的出售損益通常不得計(jì)入當(dāng)期損益;
3、出售/承租人將承當(dāng)所有的契約執(zhí)行本錢(如補(bǔ)綴費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及稅金等);
4、出售/承租人可從出售回租買賣中失掉征稅的財(cái)政利益。
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